透过数字看楼市，给您展现郑州楼市一年的表现。昨日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，发布《2010年郑州房地产市场运行情况及2011年市场展望》。2010年，郑州商品住房卖了10万多套，与2009年基本持平，商品住房销售均价5536元/平方米，同比涨了两成。昨天，本报与新浪河南联合推出了《新“国八条”来了，房价会降吗？》网络调查问卷，截至下午6点，有256位网友参与调查，其中六成网友认为新“国八条”不会让郑州房价下跌。

　　◎回首 房价涨幅依然偏大

　　统计数据显示，2010年，郑州市区商品住房销售套数101957套，销售面积为969.91万平方米，同比分别下降9.02%和2.87%，与2009年基本持平。其中，多层住宅销售面积77.74万平方米，同比下降18.04%；高层住宅销售面积812.23万平方米，同比下降2.33%。

　　市民最关注的房价方面，2010年，郑州市区商品住房销售均价为5536元 /平方米，同比上涨20.87%。其中，多层住宅销售均价为5927元 /平方米，同比上涨21.13%；高层住宅销售均价为每平方米5798元，同比上涨22.86%。

　　郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦介绍，2010年，受4月17日“新国十条”和9月29日“新国五条”两次调控的影响，郑州房地产市场5月、6月和9月、10月的销量有所下降。但在刚性需求和保值性需求的双重拉动下，成交量迅速反弹，年度内走出了一条近似“W”形的路线。

　　◎分析 多原因致房价上涨

　　2010年，郑州房价涨幅依然偏大，但从整体上看，郑州房价在中部省会城市中仍处于中游水平，同时，这也是全国房价全面上涨大背景下的态势。从原因上分析，2010年房价的上涨很大程度上受经济环境、供求关系、产品结构和心理预期等多方面因素的综合影响。

　　一是2010年我国CPI涨幅较大，人们对物价上涨、通货膨胀的预期，引发了资金向资产市场特别是房地产市场的新一轮转移。二是供求关系紧张的矛盾，给了房价上涨的空间。三是部分区域和个别楼盘拉高了整体价格水平，如中原经济区的提出和郑州新区的建设，使得郑东新区的楼盘售价大幅攀升，领跑郑州楼市，同时，市区一些优势地段和品质楼盘的高价位，也引发了其他楼盘的跟风上涨。此外，还有购房者恐慌性购房、“买涨不买跌”的消费心理，多种因素造成了2010年郑州房价的攀升。

　　◎预测 房价涨速要放缓

　　郑州市住宅与房地产业协会预测，受新“国八条”、郑州2011年初新实施的“限购令”对销量和资金回笼的影响，开发商有可能逐步减慢开发步伐，房地产投资规模将会呈现先扬后抑的态势，2011年房地产开发投资增幅将会收窄。

　　目前，郑州房地产市场需求连续两年保持高位增长，已经透支一部分需求。2011年国家调控将进一步打压投资投机行为，加上加息等多重政策效应叠加，出于对未来市场不确定的考虑，投资者和资金实力不足的首次置业者将暂时退出市场；同时，在国家采取多种措施的影响下，CPI将逐步回落，保值性需求也将减少。预计今年楼市成交量将会低于2010年的水平。但是，新增人口对住房的需求、改善性购房需求以及劳动力、建筑材料等价格上涨和开发商现金流充裕等因素，又使郑州房价上涨压力依然存在。

　　此外，根据《郑州市“十二五”住房保障规划》，今年，郑州的公共租赁住房建设将进入实质性阶段，经济适用房、廉租房等保障性住房建设规模将大幅增加，将为房价稳定提供有利条件。

　　■ 调查

　　“转让门槛提高”最给力

　　在此次调查中，参与的网友中77.3%的人拥有自己购买的住房，18.2%的人目前依靠租房生活。在此次推出的新“国八条”中，哪一条最给力？本次调查中，36.4%的人选择了不足5年转手交易的，差额征税改为全额征税这一条；27.3%的人选择了二套房首付比例将增加一成至60%这一条；13.6%的人选择了地方政府要确定新建住房价格控制目标并在一季度向社会公布这一条；9.1%的人选择严格住房用地供应管理，增加土地有效管理；9.1%的人选择普遍实施限购令。

　　五成人认为房奴最受伤

　　新“国八条”出台，人们最关心的是郑州楼市会有什么变化。在此次调查中，59.1%的人认为新 “国八条”对郑州房价几乎没影响，该涨还是涨；18.2%的人认为郑州房价会基本维持现有的状况；仅有13.6%的人认为房价会因此而小幅下滑。

　　那么此次房价调控政策的推出，将对哪类人有伤害？50%的人认为还是房奴最受伤；31.8%的人认为炒房一族会受伤；4.5%的人认为房地产公司会受伤。

　　那么究竟什么样的调控办法才能对房价上涨有遏制作用呢？此次调查中，77.3%的人认为应该打击囤地炒地；9.1%的人认为应该出台限购令；4.5%的人认为应该继续加息，提高房贷利率；4.5%的人认为应该提高房产税。

　　首席记者 李凌 记者 李莉

　　■ 争锋

　　“房价一定会降下来”

　　“这次的调控和2008年的调控比有不一样的地方，这次加大了保障房的建设力度，2008年则完全没有。税收力度的加大，对投资者的影响是巨大的；还有，这次是为以后继续推出配套政策做铺垫。”河南财经政法大学研究院常务副院长、房地产经济研究所所长李晓峰教授举例说，二套房5年内交易的税率是5.45%，也就是每年要交5.45%的税，加上有些地方出台的3%的物业税，还有银行利息，也就是说，每年房产价格要涨到11.5%以上才能持平。“高于这个才有利润可赚”。过去广州、深圳出台限购令了，投资者还可以到相邻的东莞那里去购房，现在东莞也限购了，“流动性资金就无处可去了”。

　　“2010年有很多地方政府出台限购令。”李晓峰表示，“更为重要的是，这次是把金融、行政、税收及限购所有的政策叠加在一起了，过去楼市的资金杠杆撬动作用已经很有限了，这次政府的决心很大，继续下去而不遇到金融危机二次探底的话，一定会发挥出强大的调控作用，房价一定会降下来。”

　　“完全没有用”

　　在河南王牌投资管理有限公司董事长上官同君看来，新“国八条”只是表明了政府调控楼市坚定的信心而已，“完全没有用”。

　　他说：“过去，中央政府也有对地方政府的问责机制，但一直没有见到哪个地方政府被问责。”他分析，二套房首付的提高，实际上抑制了那些真正的改善性购房需求，对投资者没有作用，因为，大多数投资者都是有钱人，手里握有真金白银，他们一般不靠从银行贷款去炒房，“还有，如果真的按照先限房价、再竞地价的规定执行，地王就没有了，地王没有了，政府会很孤独的，因为谁都知道，政府是靠卖地增加税收，拉高GDP的。如果‘土地财政’的模式不改变，指望地方政府真心调控房价是不现实的”。

　　他表示，“虽然中央政府显示出了强硬的态度，但上有政策下有对策，地方政府能否认知、执行还有待观察。政策往往到了地方是要打折扣的”。所以，这次的“国八条”可以理解为全国性的普遍性的限购令，“当然，短期内会影响销量，但不会影响价格”。